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厦门首轮土拍本土房企“兜底”:建发94亿溢价拍下三幅地
发布日期:2022-04-29 10:38    点击次数:176

21世纪经济报道记者 唐韶葵 实习生 王佳琦 上海报道

日前,厦门今年首轮集中供地落下帷幕。厦门2022年首轮集中供地共推出10幅涉宅土地,分别位于思明、湖里、集美、同安四区。其中一幅因规划条件调整提前撤牌,剩余9幅中有3幅地块底价成交,6幅溢价成交,整体溢价率7%,揽金153.65亿元。有2幅地块因竞价达到中止价而转入摇号环节,这是厦门土拍首次触发摇号机制。

厦门土地市场有回暖迹象。业内人士指出,厦门此次推出的地块质量提高了,吸引多家房企报名也表明,房企看重利润空间的拿地逻辑不变。

厦门此次推出的地块,有5幅位于岛内,地理位置较好;部分地块降低了起拍楼面价,并减少了限售年限,提高了企业拿地利润。

此次拍卖吸引了建发、港务、厦门国贸、招商、中海、龙湖、华润、联发、金地、象屿、中骏、万泰等多家房企参与,其中央企、国企背景房企仍然占大多数。深耕厦门的外来房企中骏在此轮土拍中颗粒无收。从厦门首轮土地集中供应结果来看,房企2022年开局依然谨慎。从已发布2021年年报的房企来看,普遍出现净利润率的下调。

本土房企“兜底”:建发94亿揽三幅地

厦门此次供应10幅宅地,用地面积24.25公顷,占全年总宅地供地计划(266公顷)的比重仅有9%,从体量上看处于较低位。但有5幅土地位于岛内(思明三宗、湖里2宗),地块综合素质很高。

厦门试图通过优质地块的供应刺激土拍市场回暖,同时在门槛上放宽了地块的付款周期,一定程度上有利于缓解拿地企业的资金周转压力。据克而瑞研究中心披露,当前厦门拿地到入市周期大多已压缩至6-8个月,在年初获取的地块有机会在本年内形成销售储备货值。这一点也为众多外来房企所关注。

两幅摇号土地最终由金地与中海分别获取。尽管外来房企参与度有所提升,但除了两幅触发摇号的地块之外,其余7幅土地均为厦门本土房企所获取。最大的赢家是厦门本地的一家国企——厦门建发股份有限公司(600153.SH,简称“建发”),该公司共花费94.4亿元,拿下3幅涉宅地块。

建发此次拿地金额占据此轮集中供地总出让金的60%,所拿3幅地块均位于岛内。其中,溢价最高的是去年厦门第三次集中供地中流拍的地块,此次推出起始价从29.4亿元降至29.3亿元,建发成交价32.7亿元,溢价12%。某种程度上,这也反映了厦门岛内土地出让回暖。

据21世纪经济报道记者不完全统计,自2021年下半年至厦门本轮土拍前,建发以总额约231亿元拿下19宗地块,遍及九江、莆田、宁德、南宁、福州、泉州、厦门、成都、长沙、漳州及宁波11个城市。其中,在2021年12月,建发一口气在成都以64.19亿元拿下3幅土地,成为成都2021年第三轮集中供地的拿地大户。

在此轮厦门土拍中,建发依然大手笔拿下三幅土地,其他厦门本土房企,如厦门国贸,象屿、同安联合体,住宅集团、同安联合体、万泰等各拿了一幅地。厦门本土房企包揽7幅土地,拿地占比接近80%。

区域去化压力仍存

整场土拍基本由厦门本土房企“兜底”,虽然溢价率较去年三轮集中供地有一定程度提升,但并没有出现大热的局面。就在开拍前一日,厦门自然资源和规划局还宣布终止了湖滨四里(2022P04)地块的出让,该地块计价建筑面积13.9万平方米,起始价40.4亿元,起始楼面价4.04万元/平方米,住宅销售限价7.5万元/平方米,是厦门此轮集中土拍中起价最高的一幅地块。

克而瑞研究中心数据显示,厦门这10幅地块给房企保留了不错的盈利空间,但厦门去化速度面临挑战。自2021年四季度以来,厦门商品住宅月均成交量仅有17万平方米,较2021年第二季度、第三季度月均成交量近乎腰斩。

受此影响,厦门商品住宅去化周期大幅拉长,截至2022年2月底,厦门商品住宅去化周期已超18个月,较去年同期拉长了39%,尤其是岛外区域,成交量大幅萎缩,部分板块去化周期已经超过40个月。

更为重要的是,当前房企的现金流依旧紧张,尤其是民营房企仍处于偿债高峰,拿地的积极性短期内并未有明显的改善,本次厦门土拍,外来房企以保利、招商、中海、金地、华润、中交等央企、国企为主即可得到验证。土拍市场的全面回暖还有待观察。

此前的3月24日,旭辉集团执行董事、CEO林峰在该公司2021年业绩发布会上透露,本来当天要去厦门参拍的,但是看人(企业)太多了,就不去了。林峰指出,旭辉在保现金流安全的同时,要腾出一些力量做收并购。他认为,收并购项目有利于修复旭辉的利润率。