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广州二手房升温,中心区成交量大涨114%,业主心态强硬:降价影响风水
发布日期:2022-04-22 11:34    点击次数:114

  广州楼市仍处于买方市场,不少二手房业主在政策调整后趁机降价,以吸引买家。

  编者按:压抑了一年的楼市,开始吹进了“春风”,1月五年期LPR降低,发改委表示要“促进房地产合理消费”,2月地方政策调整频频,3月“全国两会”定调,“房住不炒”大前提下,要“满足合理住房需求”。最近各地楼市也一摆去年的颓势,但局部市场的回暖,并不能掩盖传统旺季“金三银四”的失色。

  在放盘将近3个月后,李明(化名)把位于广州天河区一套千万级豪宅成功卖出去了,买家是一名全款客,“虽然卖得不算快,但最后成交的时候也没有降价”,谈成之后,买卖双方开心地一起吃了顿饭。

  这套豪宅成交的时间点,正好处于银行下调广州地区房贷政策的第一个月,也是传统楼市旺季“金三银四”。3月,不仅房贷利率下调至近一年的最低点,放款周期更是普遍缩短至1个月以内,要知道在2021年下半年还需要将近6个月。一名四大行广州的工作人员告诉时代财经,目前其所在银行从买家交齐首付到房贷放款,已经加速至半个月左右。

  受房贷利率下调、贷款审批速度加快等利好因素刺激,广州二手房市场触底反弹。根据广州中原研究发展部数据,3月广州二手房成交量(自助网签+中介网签)为8413宗,环比大涨101.5%,已基本恢复至二手房指导价出台前的水平。

  不少市场嗅觉敏感的二手房买家,不约而同地奔向了天河。

  业主心态强硬:不急不躁、爱买不买

  “我主要是因为家庭收入增加,想改善居住环境,考虑卖一买一置换,有留意同区域的二手房,也看了天河的房源”,黄嘉玲(化名)准备卖掉的房子位于广州黄埔价格最高的板块,这里是不少外围区域业主置换的目的地,而豪宅聚集的天河则是许多人购房的终极目标。

  广州中原研究发展部的数据显示,3月,广州11区成交环比大涨101.5%至8413宗,有5个区域涨幅高于均值,其中天河成交量位居全市第二,环比上涨113.6%至989套。此外,对比2月份,被视为广州楼市风向标的豪宅板块珠江新城,带看量和新增客户数量增加2-3成。

  值得一提的是,在2020年下半年,珠江新城的豪宅价格“异动”,率先开启了广州楼市的上升周期,彼时部分小区交投畅旺,量价双升,天河二手房成交量在全市的占比节节攀升,随后广州楼市整体步入上行通道,一直持续到2021年下半年最严调控出台时。

  2021年下半年广州楼市速冻,二手房成交量比上半年下滑20%,比2020年同期则下滑了28%,而天河区二手房成交占比一路下行。不过,2021年底开始,楼市政策有所放松,不少业内人士预判,以天河为代表的中心区域成交占比或再度上升,尤其是一些偏高端的项目。

  黄嘉玲告诉时代财经,她在看房的过程中发现,“无论天河,还是黄埔,业主的心态和我们完全一样,不着急卖。我既是买家,也是卖家。身为卖家,我也是不急不躁、爱买不买的态度”。

  业主卖房心态是衡量楼市走势的标尺之一。一般而言,如果业主对市场信心增强,议价空间也会同步收窄。黄嘉玲称,不久前近乎谈成卖房的交易,“当时我对价格做了个中规中矩的让步,但事后心有不甘便拒绝了”。她表示,同时身为买家的自己十分理解其他业主的心情,“站在买家的角度我也是万万不想占便宜的,中规中矩买来最安心,业主若是欠债贱卖,我们可能会觉得风水不好”。

  买家回流二手房,一手房市场受压制

  尽管天河业主心态增强,但整体上,广州楼市仍处于买方市场,不少二手房业主在政策调整后趁机降价,以吸引买家。

  广州番禺一名二手房业主向时代财经透露,名下一套大两房放盘将近半年仍无法成交,“去年11月挂了个小区最高价300万,现在降到了233万,看房的人多了不少,但有些人觉得市场低迷就乱杀价,杀到200万”。

  这也导致一手房买家流向性价比高的二手市场,从而影响了一手房市场的回温。“现在客户都在挑优质的二手房”,主攻一手房的中介陈小楠(化名)告诉时代财经,3月份其只成交了一套,“一手房市场还是不好,估计得到五六月份”。

  此外,购房者李欣盈(化名)表示,由于近一年房企频频爆雷,让她对一手房交付有些担忧,“一手房和二手房都有在看,预算足够的话我更愿意上车一手房,但现在也只是偏好央企,比如保利和中建这些”。

  “受整体经济环境影响,虽然从春节后,广州房贷政策有所放松,但买家购房信心仍需要‘恢复重建’”,广州中原研究发展部在一份报告中指出,去年广州收紧新房限价政策导致预售证获取难度加大,虽然当前预售证获取门槛已相对优化,但由于市场信心不足,大部分开发商仍不敢轻易取证推售,多重因素的综合影响下,放缓了一手房市场的回稳步伐。

  根据广州中原研究发展部数据,3月,广州一手房网签6343宗,仅环比上涨42%,对应的网签面积为68.51万平方米,环比上涨38%。从网签面积来看,是近2年月度成交的第三低,仅高于2022年春节的2月以及2020年3月份。

  唯一“可圈可点”的依然是豪宅市场。3月,位于天河的一手豪宅项目汇景台,单价虽高达12-14万/平方米,但在开盘不足一个月内再次加推,首日去化更是达到7成。值得一提的是,在2021年底,曾有千万级豪宅因限价导致售价低于市场预期,200多套房源在开盘1分钟内售罄。

  “(一手房)市场期待更加重磅的利好政策刺激”,广州中原研究发展部在报告中如是表示。